Seguro que todos hemos sufrido alguna de las siguientes situaciones producidas por nuestros vecinos, indistintamente se traten de propietarios o inquilinos:
- Los gritos de la pareja que se lleva como el perro y el gato y sus continuas discusiones
- Los fuertes ruidos y aire caliente que expulsan los aparatos de aire acondicionado, sin olvidar las gotas que nos caen sobre la cabeza cuando pasamos por debajo de alguno
- El chico que aspira a ser guitarrista o batería de algún grupo de heavy metal
- La vecina obsesa por la limpieza, que arrastra muebles y pasa el aspirador a todas horas
- La eterna obra del tercero
- El perro de la abuelita del segundo que continuamente ladra para que lo saquen a pasear
A continuación tratamos de dar respuesta a las principales preguntas que puedan surgir ante estos conflictos de convivencia, con el objetivo de daros a conocer las diferentes opciones que se pueden llevar a cabo para tratar de solucionar el problema.
Vecinos ruidosos, problemas de día y de noche. ¿Existe alguna normativa que regule los horarios y la intensidad del ruido permitido en una comunidad de vecinos?
Si, además de la normativa europea y estatal sobre ruidos, en Baleares tenemos la Ley 1/2007, de 16 de marzo, contra la contaminación acústica de las Illes Balears. Que establece diferentes grados de ruido según la hora del día en la que nos encontremos y la estancia que se encuentre afectada (en la cocina puede escucharse más ruido que en un dormitorio y no es lo mismo que ese ruido se produzca a las 14:00 h. que a las 02:00 h.).
Además de ello, cada municipio tiene la facultad de legislar una ordenanza municipal que establezca los valores aceptables de ruido siempre respetando las normativas autonómica, estatal y europea. Entre esas ordenanzas lo más habitual es encontrar valores de 65 a 50 decibelios durante el día y de 45 a 30 decibelios durante la noche dentro de los dormitorios. Para poder hacernos una idea, si sentados en nuestro sofá podemos escuchar claramente una conversación de nuestro vecino o lo que está viendo en la tele, es muy probable que esté sobrepasando los decibelios permitidos.
Suciedad en zonas comunes debido a que alguno de los vecinos realiza obras en su vivienda.
El ruido, la suciedad o incluso los posibles desperfectos derivados de una obra vecina pueden llegar a ser un problema frente a otros propietarios. Hay que tener claro que todos los copropietarios están obligados a tolerar las normales molestias derivadas de las obras a ejecutar en las viviendas, no obstante el que realiza las obras debe mantener cierta educación en cuanto a las molestias que puede generar, respetando los horarios establecidos en las ordenanzas municipales referente a la emisión de ruidos, limpiar lo que ensucien o arreglar los desperfectos que se ocasionen a causa de su actividad.
Es habitual que en los estatutos de la Comunidad se adopten normas internas tendentes a minimizar tales molestias, como es el caso de la limitación de horarios, el uso del ascensor para transporte de maquinaria y escombros, etc.
Fumar en zonas comunes. ¿Se puede prohibir?
La ley antitabaco no especifica nada sobre este aspecto en cuanto a las zonas comunes de una Comunidad de propietarios, recordemos que estas zonas no siempre son al aire libre, ya que pueden tratarse tanto de zonas ajardinadas como dentro de la escalera, ascensor, piscina, etc. Por ello es recomendable recoger este aspecto en los estatutos de la Comunidad mediante acuerdo por mayoría si lo que se desea es prohibir el humo en determinadas zonas.
¿Es necesario que todos los vecinos estén de acuerdo para tomar decisiones o es por mayoría? ¿Cuándo y cómo se regula?
Ante un vecino molesto en primer lugar lo adecuado es visitarle y comentarle de manera educada las molestias que estamos sufriendo, si no cesan puede plantearse este aspecto en Junta de Propietarios, debiendo figurar este punto en la orden del día. En dicha Junta se podrá acordar por mayoría que el Presidente requiera a quien realice actividades molestas la inmediata cesación de las mismas y, en su caso, interponer la correspondiente acción judicial. Es conveniente para interponer cualquier demanda o denuncia por ruidos obtener pruebas de las molestias ocasionadas, por lo que se aconseja avisar a la policía municipal para que efectúe mediciones al objeto de determinar si se superan o no los umbrales reglamentarios de emisión de ruidos en los diferentes momentos del día o que realicen un atestado sobre las molestias que se estén produciendo.
Otra manera de obtener pruebas es mediante es testimonio de varios vecinos o por grabaciones de cámaras de seguridad instaladas en zonas comunes.
¿Hasta qué punto está permitido el uso de cámaras de seguridad dentro del área de la comunidad?
Las cámaras de video vigilancia están permitidas siempre que sea aprobado por mayoría y mientras se cumplan los siguientes requisitos:
- Que sean útiles al fin deseado, no por mero cotilleo de saber qué hacen los vecinos
- Que existan carteles indicando que hay un circuito de grabación cerrado en cumplimento de la ley de protección de datos
- Que las cámaras graben únicamente las zonas comunes, sin vulnerar en ningún momento el derecho a la intimidad dentro de las viviendas
¿Qué hacer ante los vecinos molestos?
Ante las molestias del vecino, y tras haber agotado la vía amistosa, lo siguiente que debemos hacer es comunicar al Presidente de la Comunidad los hechos a fin de mantener una reunión con todos los vecinos para acordar por mayoría requerir formalmente mediante burofax al propietario conflictivo el cese de las molestias que está provocando.
Si este requerimiento no resuelve el problema, el siguiente paso sería interponer una demanda judicial llamada acción de cesación, prevista en el art. 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal. En este procedimiento podemos solicitar una indemnización por los daños causados además de exigir el cese de la actividad molesta. Si la misma se volviera a producir se podría solicitar la privación del uso de la vivienda por un periodo de 3 años.
¿Qué pasa si el problema es con un inquilino?
En este caso, el procedimiento es exactamente igual que hemos descrito en el punto anterior, solo que el requerimiento deberá hacerse tanto al inquilino molesto como al propietario. Así mismo también podremos solicitar la extinción del arrendamiento para que el inquilino abandone la vivienda. Este último punto puede llevarse a cabo tanto con la colaboración del dueño del piso como sin ella.
No hay que olvidar que para poder demandar lo más importante es tener constancia y pruebas fehacientes de la actividad molesta y sus autores, de lo contrario es muy difícil que la reclamación llegue a buen puerto.
Por último destacar que la información aquí plasmada es un resumen genérico, ya que en cada municipio puede variar la normativa del ruido. Por lo que si os encontrais en alguna de estas molestas situaciones lo más recomendable es realizar un estudio concreto valorando la normativa local aplicable para poder encontrar la vía más adecuada a casa caso.
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